Vi har snakket med entreprenør Pål Nilsen fra byggmesterfirmaet Aage Nilsen AS, prosjektleder Thomas Andresen fra Sarpsborg og Omegn Boligbyggelag og tidligere styreformann i borettslaget, Terje Andresen.
I Sarpsborg finner vi Vogtsvei borettslag som er bygd i årene 1963-64 og består av ti rekker med til sammen 39 leiligheter. Dette tilsvarer 7200 kvadratmeter tak. Når styret forstod at det var på tide å gjøre noen utbedringer, valgte de å ta kontakt med
Sarpsborg og Omegn Boligbyggelag (SOBBL) som har forvaltningen av borettslaget.
SOBBL tilbyr prosjektledelse fra A til Å og bistod derfor borettslag som en proffpart opp mot en entreprenør. Thomas Andresen var prosjektleder hele veien, fra befaring til innhenting av pris fra ulike entreprenører og signering av kontrakter.
I slutten av oktober 2015 startet jobben med å bytte ut tekkingen, og i midten av mai 2016 stod det nye taket ferdig. Men hvordan var prosessen fram til det ferdige taket, og hva bør du som styremedlem tenke på når du skal i gang med et taktekkingsprosjekt i borettslaget?
Sprukken takstein førte til skader på undertaket
Tidligere styreformann i borettslaget, Terje Andresen, forteller at borettslaget hadde flate tak fram til 1993 når det ble bestemt at det skulle legges saltak med vanlig takstein. Saltak er en betegnelse for yttertaket på en bygning hvor det er to identiske, motstående sider som har fall, som oftest mot langsidene. Sidene møtes ved mønet – som også er det høyeste punktet på taket.
Pål og Kenneth Nilsen fra Byggmester
Aage Nilsen AS i Mesterhuskjeden
I 2015 så man at taksteinen som ble benyttet ved rehabiliteringen i 1993 ikke holdt god nok kvalitet. Sprekker i taksteinen og ødelagt undertak var tydelige tegn på at noe måtte gjøres.Styret valgte derfor å kontakte forvalter av borettslaget, nemlig Sarpsborg og Omegn Boligbyggelag. Thomas Andresen i Teknisk avdeling gjennomførte aller først en befaring av taket etterfulgt av flere møter med styret. Sammen med styret ble det bestemt at den gamle taksteinen skulle byttes ut med ny platetekking:
“Etter befaringen utarbeidet vi tilbudspapirer, og sammen med borettslaget kom vi fram til hvilken løsning som var best. Deretter hentet vi inn priser fra fem til seks ulike entreprenører. Den entreprenøren som borettslaget syntes var den beste med tanke på pris og referanser var Byggmester Aage Nilsen AS.”
Entreprenør Pål Nilsen (til venstre på bildet) fra Byggmester Aage Nilsen AS forteller at taksteinen på dette tidspunktet var så sprukket at vannet hadde drevet inn og skadet undertaket flere steder:
“Derfor gikk styret for å bytte hele taket. Det vi gjorde var å fjerne den gamle taksteinen og lot de gamle lektene ligge fordi de var ganske kraftige. Deretter monterte vi OSB plate oppå lektene før vi rullet på ett-lags underlagsbelegget
Mataki D-1.”
I tillegg ble det montert sløyfer og lekter på underlagsbelegget. Det ble også montert blant annet nye forkantbord, vindskier, luftehatter og nytt pipebeslag. Resultatet? Et så og si splitter nytt tak.
Hvem er ansvarlig for prosjektet dersom styret involverer et Boligbyggelag?
Thomas Andresen forklarer at det til syvende og sist var generalforsamlingen i borettslaget som bestemte at prosjektet skulle gjennomføres, selv om vedlikeholdsarbeidet var høyst nødvendig.
“Dette er noe som går under nødvendig vedlikehold, men likevel må generalforsamlingen gi sin godkjenning for at borettslaget skal få lån. Det var forsåvidt ingen protester i borettslaget, de så jo selv nødvendigheten med skiftet av taktekkingen.”
Videre forteller han at som en proffpart opp mot en entreprenør, stod SOBBL også for det å signere kontrakter med entreprenøren. I tillegg var Boligbyggelaget ansvarlig for utførelsen av selve arbeidet. Dette betyr at borettslaget har en reklamasjonstid på fem år, mens de valgte takpannene har hele 40 års garanti.
“Det er klart, med reklamasjonstiden og den lange levetiden på takpannene vil jeg ha prosjektet gående i mange år hvis det skulle skje et eller annet, men jeg har vanskelig for å se for meg at det vil skje noe.”
Hvorfor Mataki som leverandør?
Det å velge riktig leverandør er kritisk for at resultatet skal bli så bra som mulig. Dersom taktekking ikke er din kjernekompetanse, kan det være utfordrende å vite hvem du bør gå for.
Sammen med teknisk avdeling i SOBBL, kom styret i borettslaget fram til hva som ville være lønnsomt for dem å gjøre, dermed slapp de å ta avgjørelsen alene.
"Vi vurderte flere leverandører sammen med SOBBL, men havnet til syvende og sist på den som kunne gi den beste prisen. I tillegg hadde vi kjennskap til firmaet, samtidig som de hadde gode referanser å se tilbake på, for eksempel fra Sarpsborg og Omegn Boligbyggelag,” forteller tidligere styreformann Terje Andresen.
Men det lå ikke i kortene fra begynnelsen av at det var nettopp Mataki som skulle levere materialene til prosjektet. Byggmester Aage Nilsen AS var nemlig én av seks entreprenører som ble kontaktet av SOBBL hvor de skulle tilby en pris basert på prosjektbeskrivelsen hvor Decra var leverandør.
Ifølge Thomas Andresen i SOBBL ga alle entreprenører en pris på Decra, mens to av entreprenørene i tillegg ga pris på Mataki. Pål Nilsen, som endte opp som entreprenør på prosjektet, forteller hvorfor de valgte å gå utenfor beskrivelsen:
“Vi har brukt produktene fra Mataki i flere år, og er veldig fornøyd med de type produktene de har. Derfor kom vi med et forslag: “Hør her, vi har et annet alternativ som er en rimeligere takplate og som har ti år lengre garantitid.” Det ble tatt hensyn til og vi fikk regne om på prisen. Da ble vi valgt av styret.”
Tips til styremedlemmer som skal i gang med et taktekkingsprosjekt
Det er mange steg å gå fra styret beslutter at taket skal byttes til det nye taket er ferdig. Ikke bare skal det bestemmes hvor mye av tekkingen som må skiftes ut og hvilke materialer som skal benyttes, det skal også hentes inn priser fra entreprenører – og signeres avtaler med den entreprenøren som passer prosjektet best.
Thomas Andresen forteller at det fortsatt er en del useriøse aktører ute på markedet, og det kan derfor være fornuftig å få hjelp til å finne de beste og mest seriøse.
“Hvis styret er organisert i et borettslag vil jeg anbefale dem å ta kontakt med Boligbyggelaget som står for forvaltningen. Byggherreforskriften inneholder i dag mange strenge lover og regler, og det er derfor ikke bare å sette i gang. Skulle det skje et eller annet, eksempelvis SHA (sikkerhet, helse og arbeidsmiljø)- eller HMS-messig, kan styremedlemmer bli straffet personlig dersom det er gjort grove brudd, ettersom et styreverv er et personlig ansvar.”
I tillegg forklarer han at byggherren ender opp med skylden dersom entreprenøren skulle gjøre feil.
“I slike situasjoner er det greit å ha en proffpart i form av et Boligbyggelag som har erfaring med dette og som kan ta seg av den biten i et prosjekt. Et boligbyggelag vet også hva de skal se etter på referansepunkt og på entreprenører, for det er beklageligvis fortsatt en del useriøse aktører der ute.”
